Analiza: Što će biti s cijenama nekretnina u Hrvatskoj?

20. 2. 2009.

U analizi Željka Lovrinčevića i Maruške Vizek sa zagrebačkog Ekonomskog instituta, predstavljenoj na savjetovanju hrvatskih ekonomista u Opatiji prošle godine, zaključeno je kako će se s ulaskom Hrvatske u EU cijene nekretnina povećavati ponajprije zbog povećanja životnog standarda građana.



Procjena je kako povećanjem neto plaća od 1 posto znači i povećanje cijene nekretnina čak više od 5 posto. Kada bi ulazak u EU značio smanjenje kamata na kredite, što je, kako procjenjuju, malo izvjesno jer je dugoročni trend niskih kamata u Europi završen, i to bi značilo povećanje cijena nekretnina.

S povećanjem kamata na europskom tržištu novca, što bi se odmah prenijelo i na hrvatsko tržište jer su banke u vlasništvu banaka s područja E-15, uslijedilo bi smanjenje cijena nekretnina. Lovrinčević i Vizekova podsjetili su i na statističku procjenu da se s povećanjem obujma građevinskih radova cijena nekretnina u duljem roku smanjuje 1,75 posto, a s povećanjem kamata na stambene kredite cijena nekretnina ide dolje na dulji rok 0,28 posto. Cijene nekretnina na dulji rok reagiraju i na inflaciju jer ulaganje u nekretnine u pravilu znači zaštitu od inflacije. Kratkoročno na cijenu nekretnina najviše utječu krediti stanovništvu te nakon toga broj sklopljenih brakova i inflacija.

Do ulaska u EU Hrvatska će se suočavati s posljedicama globalne financijske krize, sa znatnim usporavanjem realnoga ekonomskoga rasta i sa znatno nepovoljnijim uvjetima odobravanja novih kredita. Zbog visoke dohodovne elastičnosti cijena nekretnina može se očekivati da će takav razvitak događaja dovesti do sniženja cijena nekretnina u Hrvatskoj. Cijene nekretnina u Sloveniji i Hrvatskoj u prosjeku su skuplje od ostalih zemalja u tranziciji.

Lovrinčević i Vizekova upozorili su kako u Hrvatskoj nedostaje ozbiljnih analiza tržišta nekretnina te da u javnosti postoje sporadične, nepotpune i nestručne procjene kretanja cijena koje su često uzrokovane različitim interesnim lobijima. Poteškoća analiziranja tržišta nekretnina proizilazi iz njegove fluktativnosti, uglavnom malog dijela aktivnog dijela tržišta i drugim poteškoćama koje stručnjaci nazivaju "plitkim tržištem".



Analizirajući kretanje cijena u tranzicijskim zemljama s njihovim ulaskom u EU dvoje stručnjaka Ekonomskog instituta iz Zagreba zaključili su kako je opći trend bio od 2000. godine povećanje cijena nekretnina. Sve su zemlje nove članice EU, osim Slovačke, u godinu 2005. nakon ulaska u EU zabilježile povećanje cijena nekretnina, i to u prosjeku 25,7 posto na nacionalnoj razini i 26,9 posto u glavnim gradovima. Najdramatičnije povećanje veće od 40 posto u 2005. godini u novim zemljama članicama EU zabilježeno je u glavnim gradovima Poljske i Letonije, a na nacionalnoj su razini cijene u godini ulaska u EU najsnažnije povećane u Estoniji i Poljskoj (28,9 i 34,7 posto). Cijene nekretnina u glavnim gradovima u svim su slučajevima veće od cijena nekretnina u ostalim dijelovima država.

Uspoređivanje razine cijena nekretnina ili promatranje tržišta nekretnina iz perspektive EU-15 zainteresiranih osoba za kupnju nekretnina u regiji pokazuje da su najskuplje nekretnine u Hrvatskoj, na razini glavnih gradova najskuplja je Ljubljana, a poslije nje slijede Zagreb i Talin. Najjeftinije su nekretnine u Letoniji.

Na kretanje cijena nekretnina globalni čimbenici (kao što su kretanja kamatnih stopa i poslovnih ciklusa) utječu na sve zemlje istodobno, ali važnost tih globalnih čimbenika varira od zemlje do zemlje. Lovrinčević i Vizekova uz te čimbenike naglašavaju kako će na cijene nekretnina u tranzicijskim zemljama utjecati i tržište u zapadnoj Europi. U većini zemalja EU-15 cijene nekretnina ponašaju se prema dugoročnom ciklusu koji se kreće oko pozitivnoga trenda. Dužina ciklusa većinom je oko 10 godina ili više, a amplitude kretanja cijena razmjerno su visoke.

Za vrijeme uzlaznoga trenda povećanja cijena nekretnina u kasnim osamdesetim i u ranim devedesetim godinama 20. stoljeća realne su cijene nekretnina povećane oko 30 posto do vrha ciklusa, da bi nakon toga izgubile dio vrijednosti u nadolazećem silaznom dijelu ciklusa. No u velikoj većini zemalja članica EU-15 i OECD-a realne cijene nekretnina imaju izražen i ubrzan pozitivan trend od sredine devedesetih (posebno se ističu Irska, Nizozemska, Norveška, Velika Britanija i Španjolska) koji je zaustavljen na kraju godine 2007., kada je došlo do globalnoga zaokreta u kretanju cijena nekretnina.

Još od tada traju intenzivne rasprave među ekonomistima i nositeljima ekonomskih politika o precijenjenosti tržišta nekretnina (odnosno pojavi cjenovnog balona) i o tome bi li monetarna politika morala učiniti nešto da spriječi slom tržišta. Lovrinčević i Vizekova smatraju kako se na tržištima pojedinih zemalja članica EU-15 doista stvorio mjehur koji se rasprsnuo tijekom 2008. i koji je u pojedinim zemljama izazvao usporavanje ekonomskoga rasta ili čak pad ekonomske aktivnosti.

Promatrajući službenu statistiku o tržištima nekretnina nakon ulaska 10 zemalja u EU za godine 2004. i 2005., nije moguće donijeti uniformni zaključak o kratkoročnom utjecaju ulaska u EU na kretanje cijena nekretnina u tim zemljama. Naime, u nekim je zemljama u godinama 2004. i 2005. zabilježeno povećanje cijena nekretnina (Estonija, Letonija, Slovenija, Češka), a primjerice u Poljskoj u 2004. i u Slovačkoj u 2005. zabilježeno je sniženje cijena nekretnina.

Budući da su nekretnine u Hrvatskoj skuplje u odnosu na većinu ostalih zemalja u regiji, nema osnova za povećanje cijena nekretnina u Hrvatskoj nakon ulaska u EU iz razloga koji je bio važan u drugim zemljama. Na kretanje cijena nekretnina u Hrvatskoj nakon ulaska u EU utjecat će više čimbenika, od kretanja tržišta u zapadnoj Europi do niza čimbenika na lokanom tržištu poput realne kamatne stope na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, indeksa obujma građevinskih radova, realne neto prosječne plaće, indeksa potrošačkih cijena, realnog bruto domaćeg proizvoda, realnih ukupnih kredita stanovništvu, broja sklopljenih brakova...

*Autori analize su ekonomisti Ekonomskog instituta Zagreb


izvor: Business.hr