RBA: U Hrvatskoj je realan pad cijena nekretnina

27. 1. 2009.

Prošla godina donijela je, nakon uzastopnog višegodišnjeg rasta cijena nekretnina, zaustavljanje rasta cijena u prvoj polovici godine odnosno stagnaciju, a potom u zadnjem tromjesečju i neznatan pad cijena nekretnina. U drugoj polovici prošle godine zabilježen je, prvi put, i ozbiljniji pad prodaje nekretnina, ali ne i ozbiljnija korekcija cijena, stoji u analizi tržišta nekretnina analitičara Raiffeisenbank Austria.



Smanjenje potražnje u 2008. bilo je uzrokovano podizanjem kamatnih stopa na stambene kredite te postroženim uvjetima odobravanja kredita kupcima od strane poslovnih banaka.

Pad prodaje praćen uglavnom stagnacijom ili manjim korekcijama cijena doveo je do situacije u kojoj trenutačno u ponudi postoji velik broj izgrađenih i useljivih stambenih jedinica koje ostaju neprodane. Sve te neprodane nekretnine u prošloj godini postaju dio ponude u ovoj godini te ne ostavljaju mnogo prostora investitorima za nova ulaganja, smatraju u RBA.

Analitičari tržišta nekretnina očekuju da će 2009. donijeti pojačane pritiske na tržište nekretnina. Banke će sigurno u uvjetima usporavanja gospodarstva biti još opreznije u odobravanju kreditnih plasmana te će pojačati procjene kreditnih rizika, što će nužno dovesti do dodatnog smanjenja broja stambenih kredita, a istodobno usporavanje gospodarstva će na kraju dovesti i do smanjene kupovne moći stanovništva, što će dodatno smanjiti potražnju, a posljedično i prodaju nekretnina.

Dakle, zaključuju u RBA, u 2009. godini možemo očekivati dodatni pad prodaje nekretnina koji je započet u prošloj godini.

Unatoč kratkoročnom padu cijena nekretnina, u dugom roku analitičari očekuju njihov rast, no i jačanje diferencijacije rasta cijena nekretnina na tržištu, što znači da cijene, koje su do sada uglavnom rasle proporcionalno te su nekretnine starije gradnje cijenom uglavnom bile izjednačene s novosagrađenim nekretninama, više neće imati isti trend kod različitih vrsta nekretnina. Veći rast cijene očekuje se u slučaju ekskluzivnih, kvalitetnih nekretnina, dok se kod ostalih nekretnina niže kvalitete ili lošije lokacije očekuje korekcija cijena te stagnacija.

U dugom roku kretanje cijena će biti pod utjecajem konvergencije cijena prema onima na području tržišta EU.

U slučaju pesimističnog scenarija u kojem su svi trendovi koji izravno utječu na potražnju izrazito negativni cijene nekretnina će doživjeti najveći pad od 40 posto u sljedećem razdoblju. Do drastičnog pada potražnje dovest će na kratkoročnoj osnovi nepovoljne kamatne stope na stambene kredite, stroži uvjeti odobravanja stambenih kredita i povećanje troškova života, koji nužno dovode do smanjenja raspoloživog dohotka koje bi stanovništvo moglo investirati u kupnju nekretnina, te moguća negativna kretanja tečaja kune. Međutim, gledano dugoročno, negativni demografski pokazatelji praćeni visokim porezima na imovinu i slabim interesom stranih državljana dovest će isto tako do smanjene potražnje u budućnosti. Izrazito negativna kretanja svih parametara koji utječu na cijene nekretnina nisu izgledni te je mogućnost ostvarivanja pesimističnog scenarija vrlo mala.



U slučaju baseline scenarija svi pokazatelji koji utječu na potražnju imaju blaži karakter. To znači da kamatne stope na stambene kredite ostaju na istoj razini ili bilježe manji rast u realnim granicama, zatim da uvjeti odobravanja kredita ostaju približno slični te da raspoloživi dohodak ostaje na približno istoj razini. Ovakvo kretanje zadanih pokazatelja kratkoročno će dovesti do blažeg pada u cijenama nekretnina zbog pojedinih negativnih kretanja.

Međutim, u duljem roku, u RBA očekuju oporavak cijena jer ne mogu svi pokazatelji dugoročno imati negativna kretanja. Takav scenarij prema analizi ima najveću mogućnost da se dogodi jer podrazumijeva blaža negativna kretanja uzrokovana trenutačnom krizom, i to ne svih parametara.

U slučaju optimističnog scenarija svi pokazatelji koji utječu na potražnju, kratkoročno ili dugoročno, imaju pozitivne vrijednosti te nakon minimalnog pada u ovoj godini može se očekivati ponovni rast cijena nekretnina po nešto nižoj stopi nego do sada. S obzirom na krizu na svjetskim financijskim tržištima i usporavanje gospodarstva koje se događa u Hrvatskoj, takav scenarij ima manju mogućnost da se dogodi i da potakne brži rast cijena nekretnina, zaključuju analitičari RBA.


izvor: Business.hr